Последние полгода мне нет-нет да и приходит в голову мысль о попытках сделать инвестиции в коммерческую недвижимость. По простому - купить офис в бизнес-центре и сдавать его. Очевидно, что есть много плюсов по сравнению с жилой недвигой, но должны быть также и минусы. Есть у кого-то опыт подобных инвестиций или просто какие-то соображения на этот счет? Давайте обсудим.

Из личного опыта:
Найти для покупки, а не для аренды площадь в бизнес-центре не в богом забытом месте архи-сложно, т.к. основной принцип учередителей и постройщиков этих центров как раз сдавать помещения.
Можно инвестировать в строительство такого центра и тогда вы эту площадь получите по оканчанию и ввода его в эксплуатацию. Все время постройки уйдет на поиски клиента и бумажной волокиты.
Короче первый вариант у меня не увенчался успехом, второй в процессе постройки сейчас и то влезть туда сильно помогли друзья.
По моим подсчетам и прогнозам какую-нибудь чистую прибыль с учетом затрат эта затея принесет через 5-5,5 лет.

	offshoremaster писал(а): а не для аренды площадь в бизнес-центре не в богом забытом месте архи-сложно

Изучение различных источников показывает, что вы правы. Правда, прорисовывается еще одно интересное направление - покупка нежилой недвиги первых этажей для коммерческих нужд. В общем, вопрос требует серьезной проработки.

	Сударь писал(а): Правда, прорисовывается еще одно интересное направление - покупка нежилой недвиги первых этажей для коммерческих нужд

Да, это так - при умном подходе к делу очень неплохое вложение. Есть один минус, непосредственно для моряка, необходимо присутствие в любое время дня и ночи для решения текущих дел и проблем. Если есть на кого положиться, то просто рекомендую просчитать расходы/доходы, к примеру на ближайшие год-два, с учетом всех инфляций, налогов и т.п. Устроит приблизительный доход- а он будет больше чем сдавать квартиру в переспективе, то ИМХО неплохое вложение средств.

Изначально тоже планировал сей бизнес - вернее правильнее сказать вложение средсв, но оставить некому в мое отсутствие и поэтому после "оценки риска" и консультаций со специалистами в этой области, пришлось сменить направление.

Сударь
Не вариант в настоящее время. Если мы имеем ввиду, что вся система нынешнего капитализма несостоятельна... То нахрена в такой момент "влезать" в офиснуюп недвигу в стране с максимально неблагоприятным инвестиционно-деловым климатом? С учетом того, сколько этих "бизьнес-центров" уже настроили и сколько еще строится...

	offshoremaster писал(а): Устроит приблизительный доход- а он будет больше чем сдавать квартиру в переспективе, то ИМХО неплохое вложение средств.

Вся проблема в том,что очень сложно (практически невозможно) найти помещение в хорошем месте. А жилплощадь можно купить и сдать любую,и в центре и на окраине. Согласен-денег меньше,но и риски не соизмеримые.

	Alexxx писал(а): сколько этих "бизьнес-центров" уже настроили и сколько еще строится...

Осталось выяснить почему они строятся?

	MOL2009 писал(а): Вся проблема в том,что очень сложно (практически невозможно) найти помещение в хорошем месте

Проблема думаю не найти объект, а не найти средства чтоб его заполучить.

	offshoremaster писал(а): Проблема думаю не найти объект, а не найти средства чтоб его заполучить

Не спорю, ценник -космос при тухлой перспективе на прибыль. У меня есть пара знакомцев-"бизнесменов". Ждут уже месяцев восемь арендаторов.А их все нет и нет.

позвольте вставить пять копеек
можно купить квартиру на первом этаже жилого дома, с выходом на проезжую дорогу и тротуарное передвижение желательно в оживленном районе. Эту однушку из жилого фонда переводите в нежилой,перестраиваете её под офис(двери там, ступенички с пЫрыльцами и пандусом) и сдаете как офис или магазинчик да, недвижка изначально чуть дороже, чем та, которую не переоборудуешь, но это даже с ремонтом проще и менее затратно, чем всякие площадЯ в бизнесцентрах

	MOL2009 писал(а): Ждут уже месяцев восемь арендаторов

В этом и заключается один из основных рисков, мало просто вложить средства, надо еще смотреть на потребительский рынок.
А тут все напрямую завязано с местом расположения помещения, а последнее с его стоимостью.

Добавлено спустя 9 минут 43 секунды:

	Сара Марабу писал(а): сдаете как офис или магазинчик

А вы готовы работать в качестве ЖКХ и много там еще кем по совместительству, пока ваша половинка в морях?

	offshoremaster писал(а): А вы готовы работать в качестве ЖКХ и много там еще кем по совместительству, пока ваша половинка в морях?

не поняла вопрос, простите можно более развёрнуто?

	Сара Марабу писал(а): можно более развёрнуто?

Потенциальный арендатель готов платить аренду - открыл дверь, поторговал или там бумаги поперекладывал / на "Мореходе" пару тем создал!, закрыл дверь - в конце месяца заплатил аренду - это все.
Прорвало трубу и тдтп - это не его проблемы.

	offshoremaster писал(а): Прорвало трубу и тдтп - это не его проблемы.

не скажите. Во первых все это оговаривается в договоре аренды, во-вторых - неужели вы, снимая жилье, в случае прорыва трубы будете ждать хозяйку? Наверное, сами позвоните в аварийку тп...это что? пожар, тайфун и прочая стихия?
Вообще-то, вопрос надо задавать не мне, а Сударю. А я лишь написала, как можно обзавестить площадью под сдачу под коммерческие цели

	Сара Марабу писал(а): Вообще-то, вопрос надо задавать не мне, а Сударю

Я не задавал вопросов

	Сара Марабу писал(а): Во первых все это оговаривается в договоре аренды

Найти такого лоха арендателя еще сложнее чем слетать в космос. Я же не спорю, что предложенный вами вариант не имеет места быть, до сплошь и рядом. Есть кому руководить, нет проблем.

	offshoremaster писал(а): . Есть кому руководить, нет проблем.

как правило - да, следят за этим жёны некоторые даже сами "бизнесвуменят" на этих площадях. Шмотьём торгуют или чаями-сигарами

	Сара Марабу писал(а): тп...это что? пожар, тайфун и прочая стихия?

Это не самое худшее развитие ситуации

Добавлено спустя 3 минуты 33 секунды:

	Сара Марабу писал(а): "бизнесвуменят" на этих площадях.

Сударь
нужен консультант, который разбирается в Рынке Коммерческой Недвижимости, так только бабло ввалите, выхлопа не будет. Если с жилой все понятно - коммуналку плати, то с РКН не все так легко, надо законодательство знать, чтоб с налогами, коммуналкой и оформлением не опростоволоситься.

	Сара Марабу писал(а): вопрос надо задавать не мне, а Сударю

Да фигли Сударю вопросы задавать. Я в самом начале изучения вопроса, барахтаюсь как щенок в тазу. Но, как-то, пока, веселого мало прорисовывается. Похоже, проблем больше, чем выхлопа. Но тему продолжу изучать.

Сударь
вывод жилого фонда в коммерческий и продажа выгодное дело, но надо времени много, моряку не справится

	evgen1403 писал(а): моряку не справится

Да, вот еще и профессия у нас не самая подходящая для этого дела.

	Сара Марабу писал(а): позвольте вставить пять копеек можно купить квартиру на первом этаже жилого дома, с выходом на проезжую дорогу и тротуарное передвижение желательно в оживленном районе. Эту однушку из жилого фонда переводите в нежилой,перестраиваете её под офис(двери там, ступенички с пЫрыльцами и пандусом) и сдаете как офис или магазинчик да, недвижка изначально чуть дороже, чем та, которую не переоборудуешь, но это даже с ремонтом проще и менее затратно, чем всякие площадЯ в бизнесцентрах

Да, можно пойти и по этому пути. Но к выше написанному добавлю:
1) отдельный вход - если дом жилой, то наверняка нужно согласие соседей на его организацию - прилегающая территория на которую он будет "выходить"является общедомовой.
2) Организация отдельного входа - перепланировка, а это согласования по различным нормативам (взяткам)..... и т.д. короче бюрократия.
3 ) Ну и соответствие помещения санитарным и противопожарным нормам (бюрократию никто не отменял).
Как-то так....

При наличии средств, времени, желания... Вполне можно организовать неплохой дополнительный доход-заработок.

Сударь
профессия нормальная, друг, одмогруппник начинал на танкерах, собрал денег, открыл агентство недвижимости, в моря не ходит, как раз по коммерчeской недвиге в СПб.

Добавлено спустя 2 минуты 43 секунды:
Milyakov

	Milyakov писал(а): времени

камень предкновенкя, остальное можно организовать

вывод из жилого помещения в комерческую у моих знакомых вышло - 18 месяцев непрерывного околачивания всяких инстанций, ремонт со всеми выводами около 50.000 дол, взятки порядка 35.000, умаливание и унижение, и это за 44 кв.м в под офис. ну и конечно стоимость этой квариры - 90.000 дол. как то вот так. теперь посчитайте, выгодно ли вкладывать в такую тему, или проще купить такую же квартиру скажем на 2-м этаже за 70.000, сделать легкий ремонт 15.000 и сдавать. когда отобьете - жизни не хватит наверно.

krasavchik
смотря какя квартира, какие связи. Если есть неликвид на первом этаже без ремонта, почему бы его не вывести из жилого фонда, цена кв.м, коммерческой недвижимости всегда выше была, чем кв.м на рынке жилой недвижимости. А вообще вы правы, надо сначала считать, а не кидаться головой в омут в погоне за наживой, в вашем примере это четко прослеживается.
Нужен специалист, который может проконсультировать и помочь в сделке, оформлении, выводе. А ему придется платить, но это окупится намного быстрее, чем бессмысленное вбухивание бабла неизвестно во что.

С позволения вышевысказавшихся добавлю из личного.
Квартира в 50 м2 на первом этаже, средний ремонт, неплохой район, БЕЗ ПЕРЕВОДА в нежилое. Офис сдавался "в черную", без официального оформления. Оплата услуг и электричества - по нормативам жилого. Арендаторы не светились особо, соседи не возмущались. Как итог - месячный доход в 800 американских рублей.
Арендаторы стали ставить свои машины под окнами офиса, иногда и слегка на клумбы. Бабушки-соседки пошли в бой, накатали кипу жалоб куда надо. Пришла сборная комиссия, и радосто потирая руки, для разогрева выписала штраф как физическому лицу в размере 15 тыров. Далее предписали перевести квартиру в "нежилой фонд", подняли тарифы на комуналку. Плюс теперь надо ходить в налоговую, отчитываться по доходам и платиь налог от сдачи моих 50 м2. После пересчета "все по взрослому" расходы резко возросли, а стоимость месячной аренды пришлось увеличить до максимума - до 1000 все тех же американских. Старым и постоянным арендаторам это не понравилось, они съехали. Некоторое время сдавая его (офис) чуть ли не посуточно, плюнул и ПРОДАЛ!

Добавлено спустя 3 минуты 16 секунд:
Пропутил предложение про доходную часть после перевода в нежилое - 650 у.е.

Добавлено спустя 2 минуты 39 секунд:
Забыл добавить, что квартиры на первых этажах в хороших районах дороже своих собратьев в среднем на 20-40%. Так что считайте сами.
ПыСы. Из наболевшего и пережитого.

	Safety Drills писал(а): Офис сдавался "в черную", без официального оформления. Оплата услуг и электричества - по нормативам жилого. Арендаторы не светились особо,

Я когда был студиозом-решил подзаработать. Устроился водилой в "фирму" эскорт услуг. "Офис" располагался на первом этаже в двухкомнатной квартире. Кухня использовалась как кабинет директора,а в комнатах жили работницы.

Проехавшись по городу обнаружил что неприлично большое количество "коммерческой недвижимости" в городе обклеено красненьким - "сдается". У нас в доме один магазин пустует уже лет пяток, рядом тоже на 600 квадратов "посдавался" полгодика да и вернул старого арендатора (видно хотел побольше стригануть)
Вообще тем с недвижимостью несколько.
Последние 5-6 лет весьма популярно было застраивать участки под частную застройку 3-4 этажками многоквартирными. Как грибы прямо росли. Тоже до сих пор продаются, а кто купил - читаем форумы - милое занятие разбираться с коммуналкой и соседями в условиях законодательной неопределенности такого "частного жилья". А кой чего даже посносили в столицах
Теперь новая тема - те же строители покусав локти стали скупать участки где подешевше, пилить их пополам и застраивать бюджетно, как раз возле меня такая "спарка" сейчас строится. Все по минимуму, бригада азиатов (менты через день наведываются, наверное за данью:), бюджет в полкирпича, месяц и "чпок"! - дом готов.
Тоже красненьким обклеено. Засек скока продаваться будут

Перспективно, думаю, землю в пригороде брать - города растут ой как быстро.
Вообще про недвижимость - это к товарищу Киосаки. Вполне правильные, хоть и банальные вещи пишет.
И на посошок: с гешефтом тот, кто при решениях-управлениях. Ну скажем в теме распределения земли под программу какую - молодая семья там, казачество, чтобы почти задаром. Или при аукционах городских - ну кто про них знает? Ради интереса набоел - по лоту - один два покупателя - с чего бы так?
Ну или при комиссиях по кастрации-ликвидации....
Хотя лично знаком с одним МОРЯКОМ купившим помещение с аукциона!
Как говорил мой старый друг Миша Жванецкий: "что охраняем, то и имеем".

В Питере первые этажи всех домов вокруг станций метро давно переделаны под коммерческую недвигу.

Некоторые торговые центры строятся на паевой основе. Будущий владелец сам инвестирует в свои законные квадратные метры. При условии, что:
- торговый центр расположен удачно в проходном и людном месте; - рядом нет засилья других, уже действующих; - если цена кв.м. приятна на ощупь; - ну и, собственно, если есть немного свободных американских или евроденег, тысяч от 75-100. Собственник торговой площади в дальнейшем не платит аренды (порой очень и очень немалой), а покрывает лишь текущие расходы на содержание: вода, электричество и т.д.
При сдаче объекта в строй свои кв.метры можно успешно сдавать. Если все складывается хорошо, то вложенное можно отбить за 3-4 года.

	Safety Drills писал(а): если есть немного свободных американских или евроденег, тысяч от 75-100.

Да так то оно так, но случайного человека или со стороны, имеющего такие деньги, в такой проект врятли пустят...